Upravnik bloka – vaš najboljši prijatelj ali skrita nočna mora?

Ko gre za skupno življenje v bloku, je ena oseba, brez katere bi vaša stavba morda dobesedno razpadla – upravnik bloka. Morda se sliši dramatično, vendar če ste kdaj imeli opravka z zamakanjem strehe ali pregretimi radiatorji, potem veste, da je upravnik tisti, ki reši vse težave. Ali pa bi vsaj moral.

Kdaj je za upravljanje blokov potreben upravnik?

V Sloveniji zakon določa, da mora večstanovanjska stavba z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi enotami imeti upravnika. Ko je ta imenovan, pridobi pooblastila etažnih lastnikov in v njihovem imenu upravlja s stavbo, kar vključuje tudi uveljavljanje pravic in obveznosti iz sklenjenih pogodb.

Upravnik je lahko tudi eden izmed lastnikov enot v stavbi, če to na zboru potrdi večina. A to običajno ni priporočljivo, saj lahko pomanjkanje izkušenj povzroči različne težave. Primeri, ko so etažni lastniki sami prevzeli upravljanje, so pogosto privedli do finančnih izgub in neporavnanih stroškov.

Kakšna je vloga upravnikov?

Upravnik bloka opravlja pomembno vlogo, saj zakonodaja določa njegove ključne odgovornosti, ki se po potrebi lahko dodatno razširijo s pogodbo med upravnikom in lastniki stanovanj. Po zakonu mora vsak upravnik izpolnjevati naslednje naloge:

• redno vzdrževanje in zagotavljanje nemotenega delovanja skupnih prostorov in sistemov v stavbi,
• izvajanje sklepov, ki jih sprejmejo lastniki enot,
• priprava in razdelitev mesečnih obračunov ter zbiranje plačil za stroške,
• načrtovanje vzdrževanja ter skrb za sredstva v rezervnem skladu,
• pravno zastopanje lastnikov pri poslovanju v imenu stavbe,
• vlaganje izključitvenih tožb v imenu stavbe, kadar je to potrebno,
• redno letno poročanje lastnikom o opravljenem delu in finančnem stanju stavbe,
• označevanje stanovanj s številčenjem in označbami,
• zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo in registracijo v katastru stavb.

Upravnik tako poskrbi za nemoteno delovanje bloka, varnost in preglednost vseh potrebnih postopkov.

Upravnik določa ceno na trgu

Cena upravljanja stavb ni regulirana, saj dejavnost upravljanja deluje na prostem trgu. Upravnik je po stanovanjskem zakonu lahko katera koli pravna ali fizična oseba, registrirana za upravljanje z nepremičninami. Višina zaračunane storitve je opredeljena s pogodbo, ki jo upravnik sklene z etažnimi lastniki, in je odvisna tudi od obsega dogovorjenih storitev.

In zdaj k vprašanju vseh vprašanj – koliko to stane?

Cene so okvirne in se lahko spreminjajo glede na specifike bloka. Pomembno je tudi, da se ob izbiri upravnika pozanimate, katere storitve so vključene v osnovno ceno in katere so dodatno plačljive.

Kako izbrati pravega upravnika?

Izbira dobrega upravnika je skoraj kot zmenek na slepo – nikoli ne veš, kaj boš dobil. Zato je priporočljivo, da ne hitite in si vzamete čas za raziskovanje. Pomembna vprašanja, ki jih je zaželeno postaviti upravniku, preden se odločite:

• Kakšne so njegove izkušnje? Je že upravljal stavbe podobne vaši?
• Kako hitro se odziva na težave? Ali ponuja 24-urno pomoč v nujnih primerih?
• Ali lahko priskrbi reference drugih stanovanjskih blokov, s katerimi sodeluje?
• Kako obvladuje stroške in načrtovanje proračuna?
• Katere storitve so vključene v osnovno ceno, katere pa so dodatne?

Z odgovori na ta vprašanja boste lažje dobili občutek, ali je izbrani upravnik prava izbira za vas.

Upravnik – vaš heroj ali vaš sovražnik?

Na koncu se vse vrti okoli komunikacije. Če je upravnik dostopen, hitro reši težave in vas redno obvešča o stanju v bloku, potem ste zadeli v polno. Če pa se izkaže, da težave rešuje s hitrostjo polža (in to po dragi ceni), potem je čas, da upravnika menjate.

V vsakem primeru pa je pomembno vedeti, da je tudi vloga stanovalcev bistvena. Upravnik ni čarovnik – če imate soseda, ki vztraja, da bo na hodniku parkiral svoje kolo, kljub temu da to moti vse ostale, ne bo rešil situacije čez noč. Zato je komunikacija v bloku enako pomembna kot delo upravnika.

Kaj storiti, če niste zadovoljni z upravnikom?

Če ugotovite, da vaš trenutni upravnik ne izpolnjuje vaših pričakovanj, je čas za spremembo. To ni vedno preprosto, saj zamenjava upravnika zahteva sodelovanje večine stanovalcev. A če je nezadovoljstvo splošno, boste zagotovo našli podporo tudi pri sosedih.

Za iskanje novega upravnika lahko oddate povpraševanje na spletni strani, kot je Moja dejavnost, kjer boste hitro in preprosto dobili več ponudb in izbrali tisto, ki vam najbolj ustreza.

Naslednjič, ko vas bo zmotilo pokvarjeno dvigalo ali luč na hodniku, pomislite na vašega upravnika. Je morda čas, da ga povabite na kavico in se pogovorite o vsem, kar bi lahko šlo bolje? Na koncu koncev, živeti v bloku je skupinska aktivnost – in vaš upravnik je tisti, ki ima volan v rokah.

Dom Sistemi družba za upravljanje, inženiring in poslovno svetovanje, d.o.o.

5

Kranj

Plan trade, d.o.o.

5

Celje

DOBER DOM d.o.o.

0

Maribor

Finance-operativa d.o.o.

0

Ljubljana

Dom Koper d.o.o.

0

Koper - Capodistria

PRIMA - PLUS d.o.o.

0

Ljubljana